Bauvorbereitung in Chemnitz: Was künftige Bauherren berücksichtigen sollten

Bauherren stehen vor einer mannigfaltigen Menge an Herausforderungen rund um den Kauf eines Grundstücks und den Bau einer Immobilie. Diese Herausforderungen betreffen stets die beiden Aspekte „Kosten“ und „Sicherheit“. Die Kosten müssen sich in einem günstigen oder zumindest angemessenen Rahmen bewegen, die Sicherheit wiederum dient der Absicherung gegen Kostenfallen bei beispielsweise Stornierungen des Bauvorhabens oder einer unzureichenden Bodenqualität. Bei einer Berücksichtigung der wichtigsten Aspekte rund um Bauvorhaben werden die Kosten möglichst gering und die Sicherheiten möglichst hochgehalten.

Grundstückskauf: Angemessenen Preis finden

Bevor ein Grundstück gekauft wird, ist ein Abgleich des ausgerufenen Preises mit den Verkehrswerten im Umfeld erforderlich. Personen, die sich ein Haus zur Eigennutzung bauen, neigen dazu, Emotionen in die Kaufentscheidung einfließen zu lassen. Wenn nach langer Suche endlich ein Grundstück, das den persönlichen Vorstellungen entspricht, gekauft werden kann, werden rationale Urteile über den Preis unter Umständen ausgeklammert. Einen Eindruck davon, ob der für das Grundstück ausgerufene Preis angemessen ist und ein fairer Preis bezahlt wird, erhalten Personen durch einen Blick auf die Bodenrichtwerte in Chemnitz. Der Bodenrichtwert gibt den ungefähren Wert des Grundstücks aus amtlichen Durchschnittswerten an.

Preis-Einfluss der Perspektiven zur Bebauung

Ob der Preis fair ist, bemisst sich zudem an den Perspektiven zur Bebauung des Grundstücks. Hierbei dominieren folgende Aspekte:

• Behördenvorgaben
• Zukunftsplanungen für die Umgebung
• Nutzungsrechte für das Grundstück

Bei den Behördenvorgaben handelt es sich um Richtlinien, die die Art und Weise des Baus fest definieren oder einen Rahmen vorgeben. Ist vermerkt, dass kein Fertighaus errichtet werden darf, dann darf keines gebaut werden. Die Behördenvorgaben müssen somit einen Rahmen vorgeben, in dem sich das geplante Bauprojekt umsetzen lässt. Alternativ muss beim Bauprojekt umgedacht und dieses den Behördenvorgaben angepasst werden. Die Zukunftsplanungen für die Umgebung sind deswegen essenziell, weil dort vermerkt sein könnte, dass demnächst ein Gewerbegebiet in der Nähe entsteht oder der Bau eines Verkehrsknotens in der Nähe angedacht ist. Bei Umsetzung der Zukunftsplanungen würde sich eine geminderte Wohn- und Lebensqualität ergeben. Im Grundbuch erfahren Käufer, ob Dritte ein Nutzungsrecht am Grundstück haben. Ist beispielsweise der Wasseranschluss durch Dritte nutzbar oder Dritte dürfen gewisse Anteile am Grundstück in anderer Form gebrauchen, so ist dies ein preismindernder Faktor.

Qualität des Bodens

Nicht nur für Botaniker im Hinblick auf die Möglichkeiten zur Bepflanzung des Bodens ist ein Bodengutachten wichtig. Wer ein Haus bauen möchte, erfährt durch ein Bodengutachten vorab, ob mit Bodenplatte oder Keller gebaut werden sollte. Auch ist es möglich, dass Schadstoffe im Boden enthalten sind. Der Verkäufer kann sich beim Kaufvertrag absichern, falls Schäden oder Mängel am Grundstück aufgedeckt werden, von denen er nichts wusste. Bauherren bleiben in diesem Fall auf den Kosten sitzen. Aus diesem Grund ist ein professionelles Bodengutachten essenziell.

Finanzplanung: Die Kosten kalkulieren

Ist der Preis für das Grundstück fair und es kommt zu keinen nachteiligen Ergebnissen bei Bodengutachten oder sonstigen Maßnahmen der Qualitätsprüfung, dann ist der Kauf des Grundstücks zu erwägen. Wichtige Regel ist: Das Grundstück wird nach Möglichkeit vor dem Haus gekauft. Wie bereits vermittelt, definiert das Grundstück den Rahmen, in dem gebaut werden darf. Wer für das Haus im Vornherein zahlt, wird Probleme mit dem Finden des passenden Grundstücks haben und bei Bedarf Änderungen am Auftrag für den Hausbau vornehmen müssen. Diese Änderungen sind kostspielig. Falls eine Finanzierung des Hausbaus stattfindet, muss der Rahmen der finanziellen Belastbarkeit ermittelt werden, bevor Grundstück gekauft und der Hausbau in Auftrag gegeben werden. Für den Fall einer Finanzierung bietet das folgende Video gute Ausführungen zur Kalkulation der laufenden Kosten und der Festlegung eines Budgets: https://www.youtube.com/watch?v=xsA9gNVfKnY

Stornierung des Bauvorhabens und Baustopps – mögliche Absicherungen

Es kann erforderlich werden, das Bauvorhaben zu stornieren. Damit dies überhaupt möglich ist, wird dazu angehalten, nur Verträge mit Rücktrittsrechten abzuschließen. Wer vertraglich kein Rücktrittsrecht verankert hat, geht das Risiko ein, die vollen Kosten tragen zu müssen. Neben einem Rücktrittsrecht ist zu beachten, wie hoch der vereinbarte Schadensersatz ausfällt. Die üblichen 10 % Schadensersatz lassen sich mit den Baufirmen verhandeln, sodass geringere Kosten im Falle einer Stornierung eintreten. Um sich gegen Baustopps abzusichern, ist bei Massivhäusern ein Bau in der trockenen und warmen Jahreszeit zu planen. Wer außerhalb der trockenen Jahreszeiten baut, was insbesondere im Spätherbst, Winter und in der ersten Frühlingshälfte der Fall ist, riskiert Baustopps, weil die Baumaterialien nicht trocknen können. Eine Zusammenarbeit mit Experten zu möglichst warmen Tagen und Jahreszeiten ist die Lösung.

Hausanschlusskosten berücksichtigen!

Das Gesetz besagt, dass jedes Wohnhaus an das öffentliche Versorgungsnetz für (Ab-)Wasser und Strom angeschlossen werden muss. Dieser sogenannte Hausanschluss bringt für Bauherren zusätzliche Kosten mit sich. Wie hoch die Hausanschlusskosten sind, variiert mit der Region und der Umgebung. Regional unterscheiden sich die Preise standardmäßig, im Hinblick auf die Umgebung unterscheiden sich die Preise dann, wenn eine besonders nahe oder ferne Lage zu den Wasserleitungen gegeben ist. Beispielsweise sind bei Neubauten, die an gut ausgebauten Straßen gebaut werden, die Anschlusskosten geringer als bei Gebäuden, die abgelegen erbaut werden. Für die Anschlusskosten insgesamt – also sowohl für (Ab-)Wasser als auch Strom – sind 6.000 bis 9.000 € einzukalkulieren. Gespart werden kann, indem die günstigsten Anschluss-Arten gewählt werden. Die Gasheizung ist die teuerste Anschlussart und sollte gemieden werden.

Förderungen für energieeffiziente Bauvorhaben nutzen

Energieeffizienz erlangt eine hohe Bedeutung und wird seitens des Staates sowie der KfW (Kreditbank für Wiederaufbau) vielfältig gefördert. Dazu zählen einerseits umfangreiche Maßnahmen:

• Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme
• Brennstoffzellen
• Errichtung von Netzen und Speichern

Andererseits werden, allem voran durch die KfW, auch kleinere Maßnahmen gefördert. Immer bedeutender werden energieeffiziente Fenster, Wände und weitere vergleichbare kleine Elemente in Gebäuden. Der Einbau entsprechender Elemente wird bezuschusst oder mit günstigen Krediten gefördert. Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden und decken einen Teil der Kosten. Kredite müssen zurückgezahlt werden, aber befinden sich bei der KfW häufig im Rahmen negativer oder zumindest sehr geringer Zinsen.

Fazit

Die Grundstückspreise sind zunächst in puncto Qualität und Bodenrichtwerte für Chemnitz auf Fairness hin zu überprüfen. Erst, wenn das Grundstück gewählt ist, sollte der Bauantrag für die gewünschte Immobilie erfolgen, weil das Grundstück die Möglichkeiten zur Bebauung definiert. Vor dem Bauvorhaben ist eine Kalkulation der Finanzierungskosten, Anschlusskosten und weiterer individueller Kostenposten erforderlich.